Kalkulator opłacalności mieszkania na wynajem

Mieszkanie na wynajem kupione na kredyt wygląda na pewną inwestycję dopiero wtedy, gdy policzysz je do końca: ratę kredytu, koszty okołozakupowe, czynsz do wspólnoty, podatek i ryczałt od najmu. Ten kalkulator liczy realny miesięczny cash flow oraz rentowność netto na kapitale własnym, czyli to, ile naprawdę pracuje gotówka, którą wkładasz na start.

Najważniejsze pole to liczba miesięcy najmu w roku. To właśnie ono, w duchu arkusza "optymizm" Michała Szafrańskiego, decyduje o wyniku. Założenie 12 miesięcy zakłada brak pustostanów, zmian najemców i zaległości. Wystarczy zejść do 10 czy 11 miesięcy, aby zobaczyć, jak szybko topnieje zysk i kiedy inwestycja zaczyna dopłacać.

Dla porównania kalkulator pokazuje, ile zarobiłby Twój wkład własny włożony po prostu na lokatę o oprocentowaniu netto. Dzięki temu zobaczysz, czy kupno mieszkania na wynajem faktycznie bije bezpieczną alternatywę, czy też cały zysk zjadają koszty i optymistyczne założenia.

Cena mieszkania (PLN) Cena zakupu nieruchomości. Od niej liczona jest rentowność brutto i koszty okołozakupowe.

Koszty okołozakupowe (% ceny) Łączne koszty transakcji jako procent ceny: PCC, taksa notarialna, prowizja pośrednika i inne opłaty. Domyślnie około 8%.

Remont i umeblowanie (PLN) Jednorazowy nakład na doprowadzenie mieszkania do stanu pod wynajem. Powiększa wkład własny.

Kwota kredytu (PLN) Kwota finansowana kredytem hipotecznym. Reszta to wkład własny.

Okres kredytu (lata) Liczba lat spłaty kredytu. Dłuższy okres = niższa rata, ale więcej zapłaconych odsetek.

Marża (%) Stała część oprocentowania kredytu ustalana przez bank.

WIBOR (%) Zmienna część oprocentowania. Oprocentowanie kredytu = marża + stopa referencyjna.

Prowizja za udzielenie (% kredytu) Jednorazowa prowizja banku jako procent kwoty kredytu. Powiększa wkład własny.

Czynsz najmu (PLN/mc) Łączny miesięczny czynsz płacony przez najemcę.

Miesiące najmu w roku (0-12) Kluczowe, optymistyczne założenie. To ono najmocniej decyduje o wyniku. Pełne obciążenie to 12 miesięcy, ale w praktyce trafiają się pustostany, zmiany najemców i zaległości.

Czynsz do wspólnoty (najem) Opłaty do wspólnoty lub spółdzielni w okresie najmu (część często pokrywa najemca).

Czynsz w pustostanie Pełne koszty utrzymania mieszkania w miesiącach, gdy stoi puste i nie ma przychodu.

Ubezpieczenie (PLN/rok) Roczny koszt ubezpieczenia nieruchomości.

Podatek od nieruchomości (PLN/rok) Roczny podatek od nieruchomości płacony do gminy.

Inne koszty (PLN/mc) Pozostałe stałe koszty miesięczne (np. zarządzanie najmem, drobne naprawy).

Oprocentowanie lokaty netto (%) Alternatywa: oprocentowanie lokaty po podatku Belki, na której mógłbyś ulokować wkład własny zamiast kupować mieszkanie.

Opodatkowanie najmu Ryczałt od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodu (do 100 000 PLN/rok). Wybierz brak, jeśli rozliczasz najem inaczej lub chcesz pominąć podatek.